Tribunal judiciaire de Paris
Jugement du 25 février 2025
RG 24/05158
KC 3 Snc c./Sasu Alexandre II
Faits et procédure
Par acte sous-seing privé en date du 18 juin 2012, la société KC 3 Snc a consenti un bail commercial à la Sas Alexandre II, portant sur les locaux n° 26 d’une surface de 108,9 m2 environ dépendant du centre commercial «Ecully Grand Ouest» à Ecully (69), pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2012 pour se terminer le 31 août 2022, pour la destination de commerce de «Prêt-à-porter masculin et unisexe sous l’enseigne Alexandre», moyennant :
– un loyer annuel minimum garanti contractuel à hauteur de 80.000 euros hors taxes et hors charges,
– un loyer annuel initial en principal représentant 7,10% du chiffre d’affaires hors taxes de la société Alexandre II, l’article 22.1.2 du bail précisant qu’ «A titre exceptionnel et personnel, le loyer variable mentionné à l’article 22.1.2 s’appliquera à partir de 1.800.000 (un million huit cent mille) euros de chiffre d’affaires hors taxes».
Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2022, la société KC 3 Snc a fait signifier à la société Alexandre II un congé avec offre de renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 10 années à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel minimum garanti porté à la somme de 130.680 euros hors taxes et hors charges.
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 juin 2022, la société Alexandre II a accepté le principe du renouvellement du bail mais a indiqué qu’elle refusait le montant du loyer proposé par la bailleresse.
Après avoir notifié un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 janvier 2024, par acte extrajudiciaire du 10 avril 2024, la société KC 3 Snc a fait assigner la société Alexandre II devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er janvier 2023, à la somme annuelle de 130.680 euros hors taxes et hors charges.
Aux termes de son dernier mémoire récapitulatif n° 2 daté du 18 novembre 2024, régulièrement notifié, la société KC 3 Snc demande au juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal :
– Adjuger à la société KC 3 Snc le bénéfice des conclusions contenues dans son mémoire préalable en demande daté du 31 janvier 2024 et notifié le 6 février 2024;
– Constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré,
– Fixer le prix du loyer minimum garanti au titre du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle de cent trente mille six-cent quatre-vingts euros hors taxes hors charges (130.680 € HT HC) ; toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui nécessiteraient une adaptation aux dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, au décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et au Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (Deet) dit «Décret tertiaire» n° 2019-771 du 23juillet 2019,
– Juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,
– Condamner le preneur au paiement de l’arriéré de loyers correspondant à la différence entre le nouveau loyer minimum garanti et le dernier loyer minimum garanti en vigueur, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil;
– Débouter le preneur de l’intégralité de ses demandes;
A titre subsidiaire :
– Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce dont les frais seront intégralement et exclusivement supportés par le preneur ;
– Ordonner que le loyer minimum garanti provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au dernier loyer minimum garanti en vigueur soit la somme de quatre-vingt-dix-huit mille huit-cent vingt-sept euros et cinquante-neuf centimes (98.827,59 €) hors taxes hors charges;
En tout état de cause :
– Ordonner qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;
– Condamner le preneur à payer la somme de 8.000 euros au locataire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamner le preneur aux entiers dépens.»
Par un mémoire n° 2 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue 21 novembre 2024, la société Alexandre II demande au juge des loyers commerciaux de :
«In limine litis et avant dire droit,
– Juger la demande de la société KC 3 Snc comme étant irrecevable pour incompétence territoriale du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal judiciaire de Lyon compte tenu du fait que les lieux loués sont situés en banlieue de Lyon, à Ecully,
A titre principal,
– Constater le défaut de communication par la société KC 3 Snc à la société Alexandre II de l’ensemble des références locatives du centre commercial Ecully Grand Ouest et en tirer les conséquences qui s’imposent,
– Débouter la société KC 3 Snc de l’ensemble de ses demandes,
– Déclarer d’office irrecevable la demande principale de la société KC 3 Snc en fixation du loyer de renouvellement annuel minimum garanti à hauteur de 130.680 euros et sa demande subsidiaire en désignation d’expert judiciaire, compte tenu de ce défaut de communication à la société Alexandre II de l’intégralité des références locatives du centre commercial Ecully Grand Ouest et des baux commerciaux correspondant,
A titre subsidiaire,
– Ordonner sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à la société KC 3 Snc de communiquer à la société Alexandre II l’intégralité des références locatives du centre commercial Ecully Grand Ouest, l’ensemble des baux commerciaux de ce centre et les plans et avis d’échéances se rapportant à l’intégralité des cellules commerciales, dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement qui interviendra,
– Juger que, si une expertise judiciaire venait à être ordonnée par la juridiction, que les frais d’expertise judiciaire seront supportés exclusivement par la société KC 3 Snc,
– Fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au loyer en cours à la date de la décision à intervenir, soit la somme de 98.827 €/an/HT HC, déduction faite d’un abattement de 20 % au titre des clauses exorbitantes du droit commun et de la taxe foncière à hauteur de son montant réel, soit à hauteur de 79.062 euros, outre la déduction de la taxe foncière pour son montant réel,
En tout état de cause,
Condamner la société KC 3 Snc à payer à la société Alexandre II la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.»
L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025, prorogée au 25 février 2025.
Par courrier daté du 20 février 2025, reçu au greffe de la chambre des loyers commerciaux le 24 février 2025, la société KC 3 Snc a sollicité la réouverture des débats sur le fondement de l’article 444 du Code de procédure civile aux fins de débattre de la question de la compétence territoriale du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris à la lumière des décisions rendues récemment en dehors du ressort de la cour d’appel de Paris.
Motifs du jugement
Sur la demande de réouverture des débats
La société KC 3 Snc fait valoir dans son courrier reçu le 24 février 2025 que la réouverture des débats est nécessaire pour débattre contradictoirement de la compétence territoriale du juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris à la lumière des décisions rendues actuellement par les juridictions situées en dehors du ressort de la cour d’appel de Paris, et notamment à la lumière d’une décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille en date du 17 février 2025, postérieure à la date de plaidoirie. Elle estime que le contexte jurisprudentiel est de nature à faire naître un déni de justice et supprimer l’égalité des armes entre les parties.
Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, «le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés».
En l’espèce, il ressort des derniers mémoires notifiés respectivement par chacune des parties, qu’elles ont été en mesure de faire valoir leurs moyens de droit et de fait sur la question de la compétence territoriale du juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris, moyens qui ont été développés à l’audience du 21 novembre 2024.
L’existence d’un débat doctrinal et jurisprudentiel sur ce point, lequel avait déjà débuté à l’occasion de l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2024, ne constitue pas un motif justifiant une réouverture des débats, les parties ayant d’ores et déjà eu l’occasion de faire valoir leur position dans le respect du contradictoire.
En conséquence, la demande de réouverture des débats sera rejetée.
Sur la compétence territoriale du juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris
La société Alexandre II soutient que les locaux étant situés à Ecully (69), en application de l’article R. 145-23 du Code de commerce, la bailleresse aurait dû saisir le juge des loyers du tribunal judiciaire de Lyon au regard du caractère d’ordre public de la disposition visée et en dépit d’une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de Paris dans le bail liant les parties. Elle fait valoir que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a retenu cette position notamment par une décision du 21 juin 2024.
La société KC 3 Snc expose qu’en application de l’article 48 du Code de procédure civile, les parties peuvent déroger aux règles de compétence territoriale dès lors que les deux parties sont commerçantes et que la clause attributive de compétence est spécifiée de façon apparente dans l’acte ; que la cour d’appel de Paris a affirmé cette position par deux arrêts du 24 octobre 2024. Elle soutient que l’article 35.4 et l’article 37 de la Partie II du bail liant les parties remplit les conditions posées par l’article 48 du Code de procédure civile et que le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris est compétent.
Selon l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.
Aux termes de l’article 75 du Code de procédure civile, «s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée».
Aux termes de l’article R. 145-23 du Code de commerce, «Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »
L’article 48 du Code de procédure civile dispose que «toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée».
Selon l’article 1134 ancien devenu 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, les locaux objet du bail sont situés au sein du centre commercial Ecully Grand Ouest à Ecully (69), dans le ressort du tribunal judiciaire de Lyon.
L’article 37 «Compétence» de la Partie II «Conditions générales» du contrat de bail du 18 juin 2012 liant les parties, stipule que «Tout litige relatif aux présentes et à leurs suites sera de la compétence des tribunaux de Paris».
Il n’est pas contesté que les deux parties au contrat de bail ont la qualité de commerçant. En outre, il ressort de la lecture du bail que la clause attributive de compétence territoriale est inscrite de façon apparente, sous le titre explicite «Compétence», visé dans la table des matières des conditions générales du bail.
En application de la liberté contractuelle, les parties ont entendu confier la compétence pour les litiges les opposants aux tribunaux de Paris et, s’agissant d’un litige relatif à la fixation du loyer de renouvellement, au juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris.
L’exception d’incompétence soulevée par la société Alexandre II sera, en conséquence, rejetée.
Sur le renouvellement du bail et la fixation du loyer renouvelé
En l’espèce, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux n° 26 du centre commercial Ecully Grand Ouest à Ecully (69), à compter du 1er janvier 2023. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé.
La société KC 3 Snc soutient que la pondération de la surface des locaux doit se faire en application de la Charte de l’Expertise en évaluation Immobilière applicable pour les centres commerciaux et conclut à une surface de 108,9 m2 pondérés. Pour la détermination de la valeur locative, elle fait valoir qu’en application de l’article 35 de la Partie II du contrat de bail, il convient de se reporter aux références récentes relatives à des baux consentis au sein du même centre commercial et qu’au regard de ces références, la valeur locative des locaux considérés doit être fixée à 1.200 euros/m2/an, hors taxes et hors charges, soit 130.680 euros, au 1er janvier 2023. Elle estime qu’il ne doit pas être appliqué de correctif au titre d’éventuelles clauses exorbitantes du contrat de bail, ni du transfert de la charge de la taxe foncière au preneur. La bailleresse s’oppose à l’irrecevabilité de sa demande de fixation de loyer soulevée par la défenderesse au motif qu’elle n’aurait pas communiqué l’intégralité des références locatives du centre commercial et les baux commerciaux correspondant, cette communication n’étant pas une condition de la fixation du loyer renouvelé. A titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise judiciaire.
Au soutien de ses prétentions, la société Alexandre II fait valoir qu’en application des articles 1353 et 1363 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, la charge de la preuve de la valeur locative incombe au bailleur en qualité de demandeur à la fixation du loyer renouvelé ; que la bailleresse n’a communiqué aucune pièce justificative à l’appui de ses demandes, ni sur la fréquentation du centre commercial ou de l’emplacement des locaux considérés ; que la bailleresse étant défaillante dans la charge de la preuve d’une augmentation de la valeur locative, elle doit être déboutée de ses demandes. Elle expose que la demande subsidiaire d’expertise judiciaire doit également être rejetée en application de l’article 146 du Code de procédure civile, en ce que la bailleresse s’abstient de communiquer les baux et pièces contractuelles dont elle dispose relatifs aux références locatives qu’elle cite et qui sont internes au centre commercial ; que cette abstention viole le principe de l’égalité des armes qui découle de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’Homme. Elle fait valoir que s’il devait être statué sur la valeur locative, il devra être enjoint à la bailleresse de communiquer l’intégralité des baux commerciaux de tous les locaux du centre commercial afin de permettre une comparaison avec les références pertinentes. Sur la fixation de la valeur locative, la société Alexandre II soutient que la surface doit être pondérée au regard de la grille de pondération des experts applicable aux locaux loués sur rue ; qu’un abattement doit être appliqué à la valeur locative au titre des clause exorbitantes de droit commun prévues au contrat et que la taxe foncière doit être déduite.
Aux termes de l’article 1134 devenu 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article R. 145-7 du Code de commerce dispose que «les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation».
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 146 du même code dispose que «Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.»
En l’espèce, l’article 35 de la Partie II du contrat de bail du 18 juin 2012 stipule :
«35.1. Le renouvellement éventuel du présent Bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de dix ans.
Le loyer de renouvellement sera nécessairement le Loyer à deux composantes de l’article 22 du présent bail, c’est-à-dire un loyer variable fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail, qui ne pourra en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement du bail.
Les Parties conviennent que le montant du loyer minimum garanti du bail ainsi renouvelé, sera.fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence.
A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minium garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable».
La société KC 3 Snc sollicite la fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé selon les modalités définies par les parties dans l’article 35 de la Partie II du contrat de bail, lequel prévoit une fixation par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du même centre commercial.
Pour justifier sa demande de fixation du loyer minimum garanti à la somme annuelle de 130.680 euros hors taxes et hors charges, représentant une valeur locative unitaire de 1.200 euros/m2, la bailleresse soutient que «de nombreuses références récentes et relatives à des baux consentis au sein du centre commercial Ecully Grand Ouest, pour des surfaces comparables et soumis à des conditions locatives similaires, sont disponibles» et elle cite à titre d’exemple deux locations nouvelles en 2022 et trois renouvellements en 2021 et 2022. Pour justifier les références citées, la société KC 3 Snc verse aux débats une attestation établie par sa Directrice juridique listant le loyer minimum garanti de 9 enseignes, dont il n’est pas précisé qu’elles sont situées dans le centre commercial d’Ecully, et pour lesquelles sont précisées la destination du bail, la date de début du contrat et la surface.
Il n’est pas contesté que la société KC 3 Snc dispose, en qualité de bailleresse, des contrats de bail afférents à l’ensemble des locaux du centre commercial, parmi lesquels les parties ou le juge, doivent déterminer les références locatives pertinentes pour la fixation du loyer de renouvellement du local considéré. Pour autant, la société KC 3 Snc se contente de produire une attestation contenant des informations succinctes sur des références locatives qu’elle a elle-même sélectionnées, sans fournir d’autre élément au juge qu’une indication de surface pour apprécier le caractère équivalent des locaux. En outre, elle ne produit pas les baux des locaux listés dans cette attestation permettant de corroborer les informations qui y sont contenues.
Alors qu’il n’est pas contesté que la société KC 3 Snc dispose de tous les éléments pour apprécier les références locatives pertinentes, la pièce produite est insuffisante pour justifier la demande de fixation judiciaire du loyer minimum garanti à la somme de 130.680 euros au 1er janvier 2023. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande principale à ce titre, cette demande étant recevable mais mal fondée.
S’agissant de la demande d’expertise, s’il est vrai que le contrat de bail n’impose pas à la bailleresse de divulguer à son preneur l’intégralité des baux commerciaux de tous les commerces du centre commercial d’Ecully, il n’est pas contesté que la société KC 3 Snc dispose de toutes les pièces permettant de justifier sa demande de fixation judiciaire du loyer renouvelé au montant qu’elle demande.
Dans ces conditions, la mesure d’expertise judiciaire qui ne doit être ordonnée que si la partie qui la sollicite ne dispose pas d’éléments suffisants pour prouver les faits qu’elle allègue, n’est pas justifiée en l’espèce. La bailleresse sera, en conséquence, déboutée de sa demande subsidiaire d’une mesure d’instruction.
La demande principale de la société Alexandre II ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes subsidiaires.
Sur les demandes accessoires
La société KC 3 Snc qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.
L’équité commande de la condamner en application de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à la société Alexandre II la somme de 3.000 euros.
Par ces motifs
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
– Dit n’y avoir lieu à réouverture des débats,
– Rejette l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la Sas Alexandre II,
– Constate le principe du renouvellement du bail liant la société KC 3 Snc à la Sas Alexandre II pour les locaux n° 26 dépendant du centre commercial «Ecully Grand Ouest» à Ecully (69130), à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré,
– Déclare la demande de la société KC 3 Snc en fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé recevable,
– Déboute la société KC 3 Snc de sa demande principale en fixation du loyer minimum garanti renouvelé et de ses demandes subséquentes en ajustement du montant du dépôt de garantie et en condamnation du preneur au paiement d’arriérés de loyers avec intérêts et capitalisation,
– Déboute la société KC 3 Snc de sa demande subsidiaire aux fins d’expertise,
– Condamne la société KC 3 Snc à payer à la Sas Alexandre II la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Déboute la société KC 3 Snc de sa demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– Condamne la société KC 3 Snc aux entiers dépens,
– Rejette tout autre demande plus ample ou contraire.