Tribunal judiciaire de Lyon
Jugement du 23 février 2024
RG 23/00012
Société Lyon Kleber et le centre commercial de Lyon Part-Dieu c./ Sas Maisons du Monde France
Faits et prétention des parties
Selon en date du 28 février 2023, la Société Lyon Kleber et le centre commercial de Lyon Part-Dieu ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la Sas Maisons du Monde France aux fins de :
– juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives-à compter du 15 août 2019, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation notamment aux nouvelles dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son Décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;
– juger que les parties devront établir entre elles un nouveau bail ou un avenant adapté en ses clauses et conditions notamment des nouvelles dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son Décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;
– fixer le loyer de base de renouvellement du local à usage commercial portant le n° 362 au 15 août 2019 à la somme de 411.750 € hors taxes et hors charges par an ;
– fixer le loyer de renouvellement du local à usage de réserve portant le n° R11 au 15 août 2019 à la somme de 18.360 € hors taxes et hors charges par an ;
– juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet, que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
– condamner la requise au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
– à titre subsidiaire, désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de marché des locaux, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncé aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce et visés, d’un commun accord des parties, aux articles 27.2 «Le Loyer du bail renouvelé» de l’annexe au bail et 27.2.2. «Détermination de la valeur locative de marché» du Titre III du bail, et qui devront être recherchés exclusivement dans le centre commercial La Part-Dieu sis à Lyon (69003) 17, rue du Docteur-Bouchut, celui-ci constituant un marché autonome de références de valeurs locatives de convention expresse entre les parties ;
– en ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme de :
* 411.750 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° 362
* 18.360 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° R11.
tel que les parties l’ont convenu d’un commun accord aux termes de l’article 27.2.1 de l’annexe au bail et réserver les dépens.
A cet effet les bailleurs font valoir que :
– suivant acte sous seing privé en date du 6 octobre 2009 elles ont donné à bail en renouvellement à la société Maisons du Monde France un local à usage commercial portant le n° 362, d’une surface Gla d’environ 549 m2 et un local à usage de réserve portant le n°1B11 (renommé R11), d’une surface Gla d’environ 30,60 m2 dépendant du centre commercial La Part-Dieu sis à Lyon 3e, 17 rue du Docteur-Bouchut ;
– le bail a été consenti et accepté pour une durée de 10 années, ayant commencée à courir à compter du 15 août 2009 pour arriver à échéance contractuelle le 14 août 2019;
– suivant exploit d’huissier du 7 novembre 2018 elles ont fait signifier au preneur un congé des lieux loués pour le 14 août 2019, avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 10 années à compter du 15 août 2019 moyennant la fixation du loyer de base de renouvellement à la somme annuelle de :
* 411.750 € HT/HC pour le local n° 362
* 18.360€ HT/HC pour le local n° 1811 (renommé R11)
– suivant exploit d’huissier du 17 juillet 2019 lasociété Maisons du Monde France, a accepté le principe du renouvellement du bail a compter du 15 aout 2019 mais s’est opposée au montant des loyers proposés par l’indivision bailleresse ;
– par lettre recommandée AR du 23 juillet 2021 elles ont notifié au preneur un mémoire préalable afin notamment de voir fixer à compter du 15 août 2019 le loyer de base de renouvellement ;
– dans le délai du mois qui lui était imparti par l’article R. 145 27 du Code de commerce la société Maisons du Monde France n’a pas notifié de mémoire en réponse.
Dans son mémoire en défense numéro 3, la société Maisons du Monde France demande au juge des loyers commerciaux de :
– à titre principal, déclarer irrecevables en leur exception d’incompétence la société Lyon Kleber et la société centre commercial La Part-Dieu ;
– les débouter de l’ensemble de leurs demandes et déclarer irrecevables celles qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des loyers;
– à titre subsidiaire, juger que les frais d’expertise seront supportés par les demandeurs et en ce cas, fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, au loyer en cours à la date de la décision à intervenir ;
– à titre infiniment subsidiaire, juger que toute éventuelle augmentation de loyer ne pourra· conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément à l’article L. 145-34 alinéa 4e du Code de commerce;
– condamner in solidum la société Lyon Kleber et la société du centre commercial La Part-Dieu à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de la Selarl Active Avocats, représentée par Maître Julien Lambert, sur son affirmation de droit.
Les sociétés Lyon Kleber et centre commercial La Part-Dieu dans leur dernier mémoire entendent que :
– in limine litis, que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent pour statuer sur la demande de la société Maisons du Monde France tendant à voir «juger que toute éventuelle augmentation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément à l’article L. 145- 34, alinéa 4 du Code de commerce» ;
– à titre subsidiaire que la société Maisons du Monde France soit renvoyée à mieux se pourvoir sur cette question devant le tribunal judiciaire de Lyon, statuant au fond ;
– à titre principal, qu’il soit jugé que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 15 août 2019, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation notamment aux nouvelles dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’Artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son Décret d’application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial;
– il soit constaté que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 27.2 «Loyer du bail renouvelé» de l’annexe au bail :
* d’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail ;
*de demander à la juridiction, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé en fonction de la valeur locative de marché des locaux considérés ;
– juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer ;
– juger que la surface des locaux, servant d’assiette à la détermination de la valeur locative de marché, est de 549 m2 Gla pour le local n° 362 et de 30,60 m2 Gla pour le local n° R1 1, sans pondération ;
– fixer le loyer de base de renouvellement du local à usage commercial portant le n° 362 au 15 août 2019 à la somme de 411.750 € hors taxes et hors charges par an ;
– fixer le loyer de renouvellement du local à usage de réserve portant le n° R11 au 15 août 2019 à la somme de 18.360 € hors taxes et hors charges par an ;
– juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
– juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet, que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
– juger que la règle du lissage de l’augmentation du loyer de renouvellement prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, invoquée par la société Maisons du Monde France, est parfaitement inapplicable au présent cas d’espèce ;
– condamner la société Maisons du Monde France au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
– désigner à titre subsidiaire un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de marché des locaux, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments énoncés aux articles L. 145-33 et R. 145-3 à R.145-8 du Code de Commerce et visés, d’un commun accord des parties, aux articles 27.2 «Loyer du bail renouvelé» de l’annexe au bail et 27.2.2. «Détermination de la valeur locative de marché» du Titre III du bail, et qui devront être recherchés exclusivement dans le centre commercial La Part-Dieu sis à Lyon (69003) 17, rue du Docteur-Bouchut, celui-ci constituant un marché autonome de références de valeurs locatives de convention expresse entre les parties ;
– fixer en ce cas, le loyer provisionnel à la somme de :
* 411.750 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° 362
* 18.360 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° R11
tel que les parties l’ont convenu d’un commun accord aux termes de l’article 27.2.1 de l’annexe au bail;
– réserver les dépens.
Motifs de la décision
Attendu qu’aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce : «Le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
– les caractéristiques du local considéré,
– la destination des lieux,
– les obligations respectives des parties,
– les facteurs locaux de commercialité
– les prix couramment pratiqués dans le voisinage».
Que l’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que : «A moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° et 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques».
Qu’il sera rappelé à titre liminaire que la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, à l’exclusion de toute autre.
Attendu en l’espèce qu’il apparaît au vu des pièces produites que :
– suivant acte sous seing privé du 6 octobre 2009, les sociétés Lyon Kleber et le centre commercial de Lyon La Part-Dieu ont donné à bail en renouvellement à la société Maisons du Monde France un local à usage commercial portant le n° 362, d’une surface Gla d’environ 549 m2 et un local à usage de réserve portant le n° 1811 (renommé R11), d’une surface Gla d’environ 30,69 m2 dépendant du centre commercial La Part-Dieu sis 17, rue du Docteur-Bouchut, Lyon 3e ;
– le bail a été consenti et accepté pour une durée de 10 années, ayant commencée à courir à compter du 15 août 2009 pour arriver à échéance le 14 août 2019, moyennant :
* pour le local n° 362, d’un loyer de base de 233.800 € HT et HC/an et d’un loyer variable additionnel de 5 % CA HT annuel
* pour le local n° 1811 (réserve), un loyer fixe : 6 200 € HT et HC/an
– au 3e trimestre 2019, le loyer était de 260.114 € HT et HC/an pour le local n° 362 (loyer de base) et de 6.897,88 € HT/HC/an pour le local n° 1 B 11 (réserve) ;
– le bailleur a sollicité la fixation du nouveau loyer à compter du 15 .août 2019 comme suit :
* 411.750 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° 362
* 18.360 € hors taxes et hors charges par an pour le local n° R11
Attendu qu’en l’état de ses dernières écritures le bailleur a fourni des valeurs de référence au sein du centre non commercial sans pour autant fournir les baux correspondants, empêchant de fait toute analyse par la juridiction des nouveaux loyers demandés.
Qu’en effet la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu ont uniquement produit :
* bail commercial du 6 octobre 2009
* plans des locaux
* congé avec offre de renouvellement du 7 novembre 2018
* acceptation de renouvellement du 17 juillet 2019
* plan du niveau 2 du centre commercial
* avis d’échéance locatif du 3e trimestre 2019
* mémoire préalable du bailleur et acte de notification du 23 juillet 2021
* jurisprudence Cass., 3 Civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418
* jurisprudence Cass., 3 Civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153
* extrait de l’étude d’impact du projet de Loi relatif à l’Artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
Qu’il appartient néanmoins au demandeur «de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions», article 9 du Code de procédure civile.
Que la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu sont défaillantes dans la charge de la preuve qui leur incombe.
Qu’en application de l’article 146 du Code de procédure civile «Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve».
Qu’en l’état de ces éléments, il convient de débouter la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu de leur demande principale en fixation du loyer renouvelé ou subsidiaire, aux fins d’expertise.
Attendu que l’équité commande en l’espèce, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Que la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu seront condamnées in solidum à verser à la société Maisons du Monde France la somme de 1.000 € de ce chef.
Que de même la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu seront condamnées aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl Active Avocats, représentée par Maître Julien Lambert, sur son affirmation de droit.
Par ces motifs
Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,
Déboute la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu de leur demande principale en fixation du loyer renouvelé ou subsidiaire, aux fins d’expertise ;
Condamne in solidum la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu à verser à la société Maisons du Monde France la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum la société Lyon Kleber et la société centre commercial Lyon La Part-Dieu aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Selarl Active Avocats, représentée par Maître Julien Lambert, sur son affirmation de droit.