Le Covid-19 n’extermine aucun martien mais attaque les humains. Il fragilise les commerçants, les artisans, les travailleurs indépendants, mais également les bailleurs. Il attise le complotisme, réveille les peurs ancestrales et ravive les idées reçues. Il est l’une d’elle qui a la vie longue : les bailleurs et particulièrement les institutionnels ne sont pas transparents. D’où les termes de «charte de bonnes pratiques» dès qu’ils sont en cause comme étant à l’origine des maux du commerce. Il y eu une charte de bonnes pratiques des charges refacturables. Il y eu la loi dite Pinel. Tout est perfectible et la transparence est une nécessité évidente en cette matière. Mais le litige qui oppose l’Adeleco à certains bailleurs n’a pas grand-chose à voir avec tout ceci. Il s’agit d’une guerre ouverte menée contre les bailleurs de centres commerciaux.
Par Me Dominique Cohen-Trumer, avocate au barreau de Paris,
spécialiste en droit immobilier (Cabinet Cohen-Trumer)
L’Association de défense d’enseignes locataires d’ensembles commerciaux (Adeleco) a été déclarée en préfecture le 5 février 2016. Elle a pour objet de défendre les locataires de locaux en centres commerciaux contre leurs bailleurs. Elle a introduit trois actions pour de grandes enseignes nationales, dont l’objet est de contester la refacturation de travaux de rénovation sur les centres Italie 2, Rosny 2 et Cap3000.
Les bailleurs de Rosny 2, Imfra Immobilière France, Rosny Beauséjour et Uni-Commerces et celui de Cap3000, Alteda, ont demandé la nullité et la dissolution de l’association Adeleco.
Par deux arrêts successifs, la cour de Versailles (1) a confirmé les décisions du tribunal judiciaire de Nanterre les déboutant. La Cour de cassation (2) a rejeté le pourvoi formé contre le premier, estimant qu’à bon droit la cour d’appel avait retenu qu’il n’y avait pas démarchage illicite en matière juridique de la part de l’association, qui agissait en qualité de mandataire des preneurs en vertu de mandats individuels spéciaux reçus à cette fin et non en qualité d’intermédiaire au sens de la loi Hoguet.
Sur le fond et la refacturation contestée des charges, deux jugements ont été rendus.
– Le premier a été rendu par le tribunal judiciaire de Paris (3) entre l’Adeleco et Hammerson Centre commercial Italie.
Après avoir également constaté que l’association agit licitement en vertu de mandats individuels ad agendum, le tribunal s’est penché brièvement sur les baux pour estimer que les travaux de «restructuration» n’y étaient pas mentionnés. Estimant également que la liste et la nature des postes de travaux refacturés n’est pas clairement établie et qu’il n’a pas appliqué le bail pour le calcul de la quote-part des charges de chaque preneur, il fait droit aux demandes des preneurs en remboursement des sommes déjà payées à ce titre et déboute le bailleur de ses demandes. Il ordonne l’exécution provisoire à hauteur de 20 % des condamnations prononcées.
– Le second a été rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny (4) entre l’Adeleco et les bailleurs de Rosny 2. C’est à ce dernier, particulièrement motivé, que nous nous attacherons.
a) La portée d’une renonciation à recours
Certains locataires ayant renoncé, dans le cadre de protocoles, à recours à l’encontre de leur bailleur du fait des charges refacturées, leur action a été jugée irrecevable comme le demandaient les bailleurs, tandis que l’Adeleco soutenait que les transactions ne portaient pas sur cette question et que la clause de renonciation était contraire à l’article 6 paragraphe 1 de la Convention européenne des droits de l’homme, comme portant une atteinte excessive au droit d’agir en justice. Le tribunal note à cet égard qu’au jour de la conclusion des protocoles, les preneurs avaient connaissance «du coût des travaux de rénovation et des modalités de refacturation au titre des charges».
b) Le contrat d’adhésion
Introduit dans le Code civil par l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1110 précisait, entre le 1er octobre 2016 et le 20 avril 2018 : «Le contrat d’adhésion est celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties.»
Modifié par la loi de ratification n° 2018-287 du 20 avril 2018, il précise, depuis : «Le contrat d’adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties.»
L’un des preneurs, la société Nature&Découvertes, soutenait que les baux signés par elle en mai 2017 étaient des contrats d’adhésion au sens des dispositions de l’article 1110 car comportant un ensemble de clauses non négociables. Elle soutenait également qu’au sein de ces baux, la clause de renonciation à recours devait être réputée non écrite, sur le fondement de l’article 1171, car, ne comportant aucune contrepartie, elle créait un déséquilibre significatif entre les parties.
Le tribunal rejette ces demandes et note à cet égard que le bail retrace les négociations précontractuelles et précise que toutes les stipulations en ont été négociées de bonne foi, chaque clause trouvant sa contrepartie dans une autre et participant de son économie générale. Il est vrai que dans un bail commercial, le loyer est toujours négocié en tenant compte notamment des obligations mises à la charge du preneur par le bail d’une part et des droits du preneur à la propriété commerciale et aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux d’autre part.
Retenir un quelconque déséquilibre dans un tel contrat paraît difficile.
c) La nature des travaux refacturés
Le tribunal note que les copropriétaires ont voté poste par poste les travaux et que c’est également par poste que l’expert amiable mandaté par le bailleur les a analysés. Il examine ensuite les baux et estime que chacun des postes est re-facturable en vertu des baux, peu important qu’ils aient été réalisés en une seule campagne de rénovation. L’association affirmait pour sa part, abstraction faite des clauses du contrat, qu’une campagne de rénovation d’un centre, d’un coût important, était une opération somptuaire et «de revalorisation patrimoniale» au coût non récupérable sur les locataires.
Le tribunal retient qu’il est légitime pour un bailleur de vouloir maintenir un centre commercial à un niveau attractif pour la clientèle face à la concurrence, le caractère somptuaire n’étant pas prouvé et qu’une campagne unique peut être moins gênante que des travaux incessants au fil des ans. Au fond, le contrat fait la loi des parties selon le tribunal.
d) Les redditions et quotes-parts
Si le tribunal ne fait finalement pas droit aux demandes des bailleurs et les condamne à rembourser les travaux déjà payés par les preneurs, c’est pour deux motifs. Tout d’abord le tribunal note qu’aucune reddition n’est fournie, alors que la campagne de travaux est achevée.
Le rapport de l’expert amiable avait été établi avant une telle reddition. Les juges estiment donc que la créance n’est pas certaine en son montant. Il est de jurisprudence constante que le bailleur doit rapporter la preuve des redditions de charges. Ce point ne présente aucune difficulté particulière et sans doute le débat devant la Cour permettra-t-il de le clarifier.
Ensuite le tribunal estime qu’il n’est pas rapporté la preuve, pour chaque preneur, de ce que le calcul de sa quote-part, tel que défini au bail, ait été respecté. Le calcul des quotes-parts dans un ensemble par définition vivant, puisque s’adaptant en permanence aux besoins des commerçants et du commerce, demande une attention particulière. Au gré des demandes des preneurs, les parties privatives sont agrandies, diminuées, des locaux sont partagés, des mezzanines sont construites, des terrasses sont créées et ce de manière pratiquement constante. Les surfaces varient donc, tout comme les tantièmes. Il faut une analyse de ces évolutions pour démontrer qu’en tout temps, il est bien respecté le mode de calcul défini contractuellement. Les bailleurs se doivent de l’établir. Tout ceci est technique.
Plus inquiétant est l’angle d’attaque de l’Adeleco. Son credo est que les locataires de centres commerciaux sont trop faibles pour se défendre individuellement face à un bailleur professionnel qui les intimiderait et imposerait sa loi. Le dialogue entre les cocontractants est ainsi confisqué et deux mondes sont sommés de se faire la guerre.
Partout dans le monde le commerce souffre depuis plus de dix ans, malgré son inventivité, son courage, ses forces vives et ses énergies remarquables. Le bailleur n’est peut-être pas, forcément et toujours, le responsable de ces difficultés et l’adopter comme bouc émissaire (celui qui, symboliquement chargé des péchés d’un peuple, est sacrifié pour éviter le courroux divin) interroge.
Mais les charges, c’est certain, doivent être justifiées.
Notes :
1. 1re chambre, 1re section, 5 octobre 2018, n° RG 17/03757 et 12e chambre, 7 mai 2020, n° RG 18/08235.
2. Cass. 1re civ., n° 18-25.347.
3. TJ Paris, 18e ch. 1re section, RG n° 16/11666.
4. TJ Bobigny ch. 5, section 1, 25 août 2020, n° RG : 20/05482.
> Lire le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 25 août 2020
> Lire l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 23 septembre 2020