D’abord, il ne s’agit pas d’une disposition d’ordre public et les parties peuvent donc y déroger. Ensuite, s’il porte bien atteinte au droit de propriété, le lissage Pinel d’augmentation du loyer à 10 % l’an, il est proportionné, indique le Conseil constitutionnel saisi d’une Qpc sur ce thème. Car il poursuit en effet un objectif d’intérêt général de protection du petit commerce. Dans un commentaire aussi accessible que limpide, Me François-Henri Briard, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation, particulièrement versé en matière de baux commerciaux, démonte le mécanisme en y ajoutant, pour mémoire, un croquis. A. B.
Par Me François-Henri Briard, avocat au Conseil d’État et à la Cour de cassation (Cabinet Briard)
Le bail commercial français est défini par l’article L. 145-1 du Code de commerce comme étant le bail d’un immeuble ou d’un local dans lequel «un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers».
Dans un but de protection de la «viabilité des entreprises commerciales et artisanales», reconnu comme objectif d’intérêt général par le Conseil constitutionnel (1), le pouvoir réglementaire puis le législateur ont fixé de nombreuses règles, assez complexes, applicables aux loyers des baux commerciaux.
Il faut d’abord noter que la fixation du loyer du bail au moment de sa conclusion est libre, tant que le montant n’est ni vil, ni dérisoire. Le loyer peut en revanche être révisé, après trois années de bail : le Code de commerce parle de révision triennale. Il peut également être fixé à un nouveau montant lors du renouvellement du bail. Dans ces hypothèses, le nouveau loyer doit impérativement correspondre à la valeur locative du bien. Cette valeur locative peut être fixée librement par les parties. A défaut, le juge peut être saisi et décidera du montant du loyer en fonction de cinq critères prévus par l’article L. 145-33 du Code de commerce :
– Les caractéristiques du local considéré ;
– La destination des lieux ;
– Les obligations respectives des parties ;
– Les facteurs locaux de commercialité ;
– Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La loi prévoit également que la valeur locative du bien ne peut dépasser un plafonnement fixé par le Code de commerce. Plus précisément, la variation du loyer issue de la révision triennale «ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer».
Ce plafonnement ne s’applique pas à certains types de baux – notamment ceux concernant les locaux à usage exclusif de bureaux et assimilés (2), mais également aux baux initialement consentis pour une durée de plus de neuf années ou aux baux tacitement prolongés au-delà de douze ans. Il faut toutefois noter que ce plafonnement n’est pas d’ordre public (3) ; en d’autres termes, les parties peuvent convenir, dans le contrat, d’y déroger.
Enfin, le plafonnement ne s’applique pas lors-qu’est intervenue au cours du bail une «modification notable» (4) des caractéristiques du bien loué telles que prévues par l’article L. 145-33 précité. Dans ce cas et s’il est saisi par les parties, le juge peut fixer un nouveau loyer correspondant à la nouvelle valeur locative du bien, sans être contraint par le plafonnement. En revanche, la loi Pinel du 18 juin 2014 impose que la variation par an du loyer ne soit pas supérieure à 10 % par an. Cette règle n’est pas non plus d’ordre public (5).
Prenons par un exemple un loyer initial de 1 000 €. A la suite d’une modification notable des caractéristiques du bien loué, le juge estime que la valeur locative du bien s’élève en réalité à 3 000 €. Le loyer s’élèvera alors à 1 100 € à l’année n + 1, puis à 1 210 à l’année n + 2 (1 100 + 10 % de 1 100), etc., le tout jusqu’à atteindre les 3 000 €. Ces règles, synthétisées par le schéma ci-contre, sont relativement contraignantes pour les bailleurs, si bien que de plusieurs questions prioritaires de constitutionnalité (Qpc) ont pu être posées. L’objectif d’une Qpc est de faire juger contraire à la constitution une disposition législative, ce qui entraîne ensuite son abrogation.
Toutes ces Qpc ont été rejetées, soit par la Cour de cassation – qui opère un filtre, écartant les Qpc notamment dépourvues de caractère sérieux –, soit par le Conseil constitutionnel. Ainsi, le plafonnement n’est contraire ni aux libertés contractuelle et d’entreprendre, ni au droit de propriété car, d’une part, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer et, d’autre part, il ne porte que sur le loyer renouvelé du bail, lequel se fonde sur le loyer initial qui a été librement négocié (6).
Le Conseil constitutionnel a également jugé que la règle des 10 % était conforme à la Constitution. Bien que portant atteinte au droit de propriété, la mesure a été jugée proportionnée car elle poursuit un objectif d’intérêt général de protection du petit commerce en permettant au bailleur de bénéficier d’une hausse de 10 % du loyer jusqu’à atteindre la nouvelle valeur locative (7).
Notes
1. Cons. Const., Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020, Société A. D-Trezel, § 7.
2. Article R. 145-11 du Code de commerce.
3. Civ. 3e, 13 juillet 201 1, n° 11-11.072.
4. Article L. 145-34 du Code de commerce.
5. Civ. 3e, avis, 9 mars 2018, n° 17-70040.
6. Civ. 3e, 13 juillet 2011, n° 11-11072.
7. Cons. Const., Décision n° 2020- 837 QPC du 7 mai 2020, Société A. D-Trezel. V. notre analyse in Administrer – La revue professionnelle de l’administrateur de biens, juin 2020 (n° 543).
> Lire la décision de QPC du Conseil constitutionnel du 7 mai 2020