Dans deux affaires opposant Arkose et Le Printemps à leurs propriétaires respectifs, le juge de l’exécution donne mainlevée des saisies pratiquées par des bailleurs qui tentaient de recouvrer des loyers impayés concernant la période de fermeture réglementaire, du 15 mars au 11 mai 2020, en raison de l’épidémie de Covid-19.
Par Me Jehan-Denis Barbier, docteur en droit, avocat à la Cour (Barbier-Associés)
En raison de la fermeture des magasins de vente et des centres commerciaux, ordonnée notamment par les décrets des 23 mars, 14 avril et 11 mai 2020, de nombreux locataires commerçants ont suspendu à juste titre le paiement des loyers et charges du 2e trimestre 2020.
En effet, il a été largement démontré que ces loyers et charges ne sont pas dus sur la période du 15 mars au 11 mai 2020 puisque, les locaux commerciaux étant inaccessibles à la clientèle, donc inutilisables commercialement, les loyers, qui ne sont que la contrepartie de la jouissance paisible des lieux loués conformément à leur destination, ne peuvent être réclamés par les bailleurs (sur la question, voir : Le sort du loyer commercial face à la pandémie, La Correspondance de l’Enseigne-Flash, 31 mars 2020, L’Argus de l’Enseigne n° 58, p. 2 et Gaz. Pal. 21 avril 2020, p. 17 ; Le loyer commercial face aux crises, Administrer mai 2020, p. 28 ; Le déconfinement du bail commercial, Gaz. Pal. 30 juin 2020, p. 54 ; Sabotage ou sabordage ? Ajdi septembre 2020, p. 549).
Cependant, certains propriétaires, contestant la suppression des loyers et charges sur la période de neutralisation des locaux, mirent en œuvre des saisies conservatoires sur les comptes bancaires de leurs locataires. Deux jugements du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, en date des 8 et 9 juillet 2020, retiendront l’attention, le premier ayant d’ailleurs été rendu par Mme Cécile Tharasse, ancienne présidente de la chambre spécialisée en droit des baux commerciaux, parfaitement au fait de la matière.
Les jugements sont rendus au visa des articles L. 511-1, L. 511-2 et R. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Selon l’article L. 511-1, un créancier peut demander au juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire si «la créance paraît fondée en son principe» et si le créancier «justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement». L’article L. 511-2 dispense de l’autorisation préalable du juge lorsque la créance concerne des loyers dès lors qu’ils sont dus en vertu «d’un contrat écrit de louage d’immeubles». Enfin, l’article R. 512-1 précise que «le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment», notamment à la suite d’un débat contradictoire qui n’a pas eu lieu a priori, et qui doit intervenir a posteriori.
I. Les arguments des locataires
Dans les deux dossiers, les locataires faisaient valoir qu’ils n’avaient pas pu jouir des lieux loués pendant la période de fermeture réglementaire, que les locaux étaient devenus temporairement impropres à leur destination contractuelle, et que le bailleur n’avait pas été en mesure d’exécuter son obligation de délivrance. De ce fait, la contrepartie, à savoir les loyers, n’était pas due.
Effectivement, il est difficilement contestable qu’un local auquel la clientèle n’a pas accès n’est pas conforme à sa destination commerciale. Les décisions réglementaires empêchent ainsi les propriétaires d’exécuter leur obligation de délivrance consistant à assurer aux preneurs la jouissance paisible des lieux loués conformément à leur destination contractuelle, tout au long du bail (Cass. 3e civ. 10 septembre 2020, n° 18-21.890).
Or, comme l’écrivait Planiol déjà en 1891 (le sujet n’est pas nouveau) : «Il nous semble absolument certain que, lorsque l’une des parties est empêchée par force majeure d’accomplir son obligation, elle perd le droit d’exiger l’accomplissement à son profit de l’obligation contractée par l’autre partie» (note sous Cass. civ. 14 avril 1891, D.P. 1891, p. 329). Le bailleur, empêché par force majeure d’accomplir son obligation de délivrance, perd le droit d’exiger le paiement des loyers.
Le mécanisme juridique s’appelle : «l’exception d’inexécution». Lorsque l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre partie est dispensée d’exécuter la sienne et ce, quelle que soit la cause de l’inexécution, qu’elle soit fautive ou imputable à la force majeure (Cass. 1re civ. 2 juin 1982, n° 81-10.158, Bull. cass. 1982, I, n° 205, p. 178 ; Cass. 1re civ. 13 novembre 2014, n° 13-24.633 ; Terré, Simler, Lequette, Chénedé, Les obligations, Précis Dalloz, 2018, p. 827 ; Fabre-Magnan, Droit des obligations, I, Thémis, 5e éd., n° 995, p. 765).
C’est du bon sens élémentaire. Le locataire perd son local ; le bailleur perd son loyer. Il n’est ni juridique, ni raisonnable, de prétendre que l’un devrait tout perdre, et l’autre rien. Personne n’est fautif. Tous subissent. La pandémie crée une situation «perdant-perdant». La société Arkose ajoutait que la fermeture de son local pendant deux mois équivalait à une perte provisoire de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.
On observera en outre, qu’à l’évidence, les décisions de fermeture des locaux ordonnées par le gouvernement constituent un cas de force majeure empêchant l’exécution, non pas seulement de l’obligation du bailleur, mais bien du bail commercial lui-même. Le bail se trouve atteint dans sa substance même. Aux termes de l’article L. 141-1 du Code de commerce, le bail commercial se définit comme celui portant sur des «locaux dans lesquels un fonds est exploité». Un local interdit d’accès à la clientèle, est un local dans lequel le fonds ne peut pas être exploité et qui est donc impropre à sa destination. Un bail commercial ne peut évidemment pas se maintenir dans de telles conditions. Le contrat a été suspendu pendant les deux mois considérés.
II. Les arguments des sociétés bailleresses
Elles développaient quatre arguments.
1°-Elles faisaient valoir «qu’une épidémie n’est pas un cas de force majeure».
L’argument était curieux car l’excuse de force majeure profite aux bailleurs. Il faut en effet distinguer, en droit, deux cas :
– Première hypothèse : le local est inaccessible à la clientèle en raison, par exemple, d’un défaut de conformité, ou parce les locaux sont amiantés. Dans de tels cas, le bailleur est responsable. Non seulement les loyers ne sont pas dus, mais des dommages-intérêts pour perte d’exploitation peuvent être réclamés au bailleur.
– Deuxième hypothèse : le local est inaccessible à la clientèle, non pas en raison d’une faute du bailleur, mais par force majeure, par exemple comme actuellement en raison de décisions gouvernementales qui constituent le «fait du prince». Dans ce cas, les loyers ne sont pas dus, mais le preneur ne peut pas réclamer à son bailleur des dommages-intérêts pour perte d’exploitation. Le bailleur bénéficie de l’excuse de force majeure.
Ainsi, ce ne sont nullement les locataires qui invoquent la force majeure, mais bien les bailleurs. Les locataires se bornent à invoquer l’exception d’inexécution, qui s’applique dans tous les cas, faute ou non. L’argument des bailleresses était donc sans portée. Au demeurant, que la situation résultant de la pandémie soit un cas de force majeure n’est guère contestable. En matière contractuelle, la force majeure doit résulter d’un événement extérieur imprévisible et irrésistible.
Lors de la conclusion du contrat, l’épidémie de Covid-19 était totalement imprévisible et, lors de l’exécution du contrat, il n’était pas possible de «résister» aux décisions gouvernementales. D’ailleurs, ce n’est pas tant la pandémie qui constitue le cas de force majeure, mais bien plutôt les décrets gouvernementaux ordonnant la fermeture des commerces : ces décrets étaient imprévisibles lors de la conclusion du contrat et irrésistibles lors de son exécution.
2° – En second lieu, les bailleresses invoquaient l’arrêt de la Cour de cassation du 16 septembre 2014 aux termes duquel «l’auteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure» (Cass. com. 16 septembre 2014, n° 13-23106). Certes, il est constant que la force majeure peut empêcher de travailler, empêcher de délivrer la chose louée, empêcher d’exploiter, mais qu’elle n’empêche jamais de payer («Il n’est jamais matériellement impossible de payer», Julia Heinich, L’incidence de l’épidémie de coronavirus sur les contrats d’affaires : de la force majeure à l’imprévision, D. 26 mars 2020, n° 11, p. 611).
Mais le locataire ne prétend pas qu’il serait empêché de payer. Il invoque le défaut de délivrance d’un local conforme et l’exception d’inexécution. Le défaut de paiement des loyers et charges est justifié, non par une impossibilité factuelle, mais par l’absence de contrepartie. Encore une fois, c’est le bailleur, non le preneur, qui se prévaut de la force majeure, pour éviter d’engager sa responsabilité, puisqu’aux termes de la jurisprudence : «Le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure» (Cass. 3e civ. 23 janvier 2008, n° 06-19520, Gaz. Pal. 5 mai 2009, p. 27).
3° – Les sociétés bailleresses soutenaient également avoir respecté leur obligation de délivrance. Cette déclaration ne résiste pas à la confrontation des faits. A la demande du locataire : «Donnez-moi un local dans lequel je puisse exploiter mon fonds de commerce, c’est-à-dire recevoir ma clientèle», le bailleur est bien obligé de répondre : «Je ne le peux pas».
4° – Enfin, les locataires faisaient valoir qu’à la suite de la tentative de médiation organisée au niveau national, le ministère chargé de l’Économie aurait rappelé que les annulations de loyers devaient résulter de négociations. Mais, outre que les ministres ne sont pas chargés de trancher les litiges de droit privé, et que les divers décrets intervenus n’ont pas modifié les règles de droit concernant l’exception d’inexécution et la force majeure, on rappellera que le ministère de la Justice a répondu le 4 juin 2020 à la lettre de notre confrère Gilles Hittinger-Roux, sans ambiguïté : «Dans le cadre d’un contrat de bail, si le bailleur invoque la force majeure au regard de l’impossibilité d’exécuter son obligation de délivrance, le preneur pourrait également être amené à se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil, afin de cesser le paiement des loyers durant le temps du défaut de délivrance».
III. Le jugement du 8 juillet 2020
L’affaire concernait des locaux loués aux grands magasins Le Printemps à Rouen, le bailleur étant la société Buildinvest. Les grands magasins ayant été fermés pendant la période du confinement, le 2e trimestre 2020 n’avait pas été payé. Sans prendre position sur la question de fond (Les loyers étaient-ils dus ou non ?), le juge de l’exécution ordonne la mainlevée au seul motif que la société Buildinvest ne justifie pas «de circonstances susceptibles (de) menacer le recouvrement» des loyers litigieux, ce risque d’insolvabilité étant une condition posée par l’article L. 511-1 pour qu’une saisie conservatoire puisse intervenir.
Le juge de l’exécution relève que la société Le Printemps n’a pas de problème de solvabilité et qu’il n’y a donc aucune menace sur le recouvrement de la créance alléguée. Effectivement, la société Buildinvest elle même plaidait en faisant valoir que Le Printemps réalisait un chiffre d’affaires considérable et disposait d’un solde de trésorerie de 4 300 000 € «lui permettant d’acquitter son loyer». Ce n’était pas le sujet. Au contraire. Dès lors que le locataire était manifestement solvable, la saisie conservatoire était injustifiée et purement vexatoire. La mainlevée est ordonnée et la société Buildinvest est condamnée à 20 000 € de dommages et intérêts, outre 10 000 € pour les frais de procédure.
IV. Le jugement du 9 juillet 2020
Le locataire exploitait une salle d’escalade à Massy, qui avait dû être fermée, comme tous les autres commerces, du 15 mars au 11 mai 2020. A la différence de l’affaire concernant Le Printemps, la solvabilité de la société locataire n’était peut-être pas garantie en raison de l’effondrement de son chiffre d’affaires. Mais le débat ne portait pas sur les difficultés de recouvrement éventuel des loyers. Les parties plaidèrent sur le fond du dossier et sur la réalité ou non de la créance de loyer. En effet, pour qu’une saisie soit justifiée, il faut que la créance paraisse fondée en son principe.
Le juge de l’exécution relève que la société locataire n’avait pas pu exercer son activité «durant le temps du confinement» et qu’ainsi le preneur n’avait pas pu «jouir du local selon la destination prévue au contrat», ce qui rend la créance de loyer à tout le moins contestable. Le juge de l’exécution statue avec le motif suivant : «Dans des circonstances aussi exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties, la force du principe de créance que le bailleur tire du contrat de bail n’est pas telle qu’elle justifie une mesure conservatoire sans autorisation judiciaire préalable». Là encore, la mainlevée de la saisie est ordonnée.
La question des loyers impayés pendant les périodes de fermeture se pose à nouveau depuis le 30 octobre 2020, suite au décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 complété par le décret n° 2020-1331 du 2 novembre 2020. Les bailleurs sont invités à faire preuve de retenue, car de nouvelles saisies conservatoires seraient certainement condamnables.
> Lire le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juillet 2020
> Lire également le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 juillet 2020