Tribunal judiciaire d’Alençon
Ordonnance rendue le 14 octobre 2021
N° RG 21/00042
Sté Immorente c./H&M
Faits et prétentions
Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2015, la société Immorente a consenti à la société Hennes & Mauritz (H&M) un bail commercial portant sur un immeuble situé à Alençon – 40/44, rue aux Sieurs.
Par exploit d’huissier du 10 mai 2021, la société Immorente a fait délivrer à la société H&M un commandement de payer les arriérés de loyers et charges, cet acte visant expressément la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial.
Par exploit d’huissier du 21 juin 2021, la société Immorente a fait assigner en référé la société H&M à l’audience du 6 juillet 2021 aux fins de voir :
– constater la résiliation de plein droit du bail commercial et en conséquence, ordonner l’expulsion de la société H&M des locaux loués et de tous occupants de son chef ;
– condamner la société H&M à lui payer à titre provisionnel la somme de 69.239,37 euros au titre des arriérés de loyers impayés, augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux legal ;
– dire que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur ;
– condamner la société H&M à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, à laquelle s’ajouteront la Tva et les charges.
Le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties, avant d’être évoqué le 30 septembre 2021.
A cette date, la société Immorente demande que le montant dû au titre des arriérés de loyers soit fixé à la somme de 21.026,75 euros. Pour le surplus, elle maintient ses demandes et sollicite la condamnation de la société H&M à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
La société H&M demande à titre principal que le tribunal dise qu’il n’y a pas lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation réelle et sérieuse portant sur l’existence d’une exception d’inexécution, de la force majeure et de la destruction partielle de la chose louée.
Elle sollicite par conséquent que le tribunal :
– déboute la société Immorente de ses demandes ;
– juge qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
– déclare irrecevable le commandement de payer délivré par la société Immorente, en date du 10 mai 2021 et qu’il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire et/ou d’une résiliation du bail du 10 juin 2021 ;
– constate le congé qu’elle a donné le 21 avril 2021 pour une libération des locaux du 16 novembre 2021 ;
– juge qu’elle a procédé au virement de la somme de 47.835,85 euros équivalent au loyer du quatrième trimestre 2020 ;
– juge qu’elle n’est pas redevable des loyers et charges pendant la période de fermeture administrative de son commerce et que la somne de 21.026,75 euros à ce titre ne peut lui être réclamée par la société Immorente;
– déboute la société Immorente de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie, de sa demande d’indemnité provisionnelle et de ses demandes reconventionnelles.
En tout état de cause, la société H&M sollicite la condanmation de la société Immorente à régler les entiers dépens et à lui verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Confonnément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.
Motifs de la décision
Propos luminaires :
La mission du juge est de statuer sur des litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire et juger, de donner acte aux parties de l’existence de faits ou d’actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.
Ces «demandes», qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1°/ Sur la demande en résiliation du bail et en paiement
L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que «le Président du tribunal[…} peut toujours, même en présence d’une contestation sérieure, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»
Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail commercial conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résolution du contrat à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul tenne de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire.
La société H&M admet ne pas avoir réglé son loyer entre le 15 mars et le 11 mai 2020. Elle soutient que les loyers ne sont pas dus en raison de la crise sanitaire.
Il résulte des explications apportées par les parties que seuls restent dus les loyers qui ont couru entre le 17 mars et le 11 mai 2020, soit pendant la crise sanitaire. Dans ce cadre, les dispositions des ordonnances n° 2020-306 et 2020-316 du 25 mars 2020 moditiées par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 ont suspendu les effets des commandements et actes d’exécution puisque les loyers visés, pour partie dans le comnandement de payer, ont été échus pendant la crise sanitaire.
L’acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.
B- Sur la dette locative de la société H&M
Les parties parviennent à un accord pour dire que la dette locative s’élève à la somne de 21.026,75 euros, correspondant aux impayés entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020.
La société H&M s’oppose au règlement des loyers arguant de :
– 1’exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de deliverance ;
– la force majeure ;
– la destruction partielle de la chose louée.
1- Sur l’exception d’inexécution
Confonnément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil, «le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer la chose louer[…} et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail».
Le preneur est autorisé à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes.
La société H&M soutient que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance et de jouissance paisibles, en avançant ne pas être à l’origine du manquement à son obligation puisqu’il est tenu à une obligation de résultat.
Il n’est pas contesté que la société H&M n’a pas pu ouvrir ses magasins au public entre le 15 mars et le 11 mai 2020. Toutefois, la fermeture de l’établissement est consécutive à un arrêté administratif et n’est pas imputable au propriétaire des locaux, lequel a continué à remplir son obligation de délivrance.
Par conséquent, la société H&M ne peut valablement reprocher à la société Immorente un manquement à ses obligations contractuelles pour justifier un défaut de paiement des loyers.
2. Sur la force majeure
La société H&M soutient que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 remplit les conditions pour être qualifiée de force majeure. Elle précise que l’exécution du contrat est empêchée en totalité du fait de la crise. Par conséquent, le bail doit être gelé pendant la fenneture de l’établissement.
La force majeure se caractérise par la survenance d’un évènement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistble, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation.
Contrairement à ce qu’affirme la société H&M, la notion de force majeure doit s’analyser uniquement par rapport à son obligation, à savoir celle de régler les loyers.
Or, le débiteur d’une obligation contractuelle d’une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de son obligation en invoquant un cas de force majeure puisque l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution.
Au demeurant, la société H&M ne justifie nullement que la crise sanitaire entre mars et mai 2020 l’a placée dans de telles difficultés économiques qu’elle a été dans l’incapacité de régler les loyers des locaux situés à Alençon.
Par conséquent, la force majeure ne peut faire obstacle aux obligations de la défenderesse.
3. Sur la destruction partielle de la chose louée
L’article 1722 du Code civil prévoit que «si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n y a lieu à aucun dédommagement».
La société H&M affirme que la destruction partielle des locaux doit aussi bien l’entendre de l’impossibilité définitive ou temporaire, comme celle d’exploiter les locaux par l’effet d’une décision administrative. Elle sollicite une diminution de son loyer à hauteur de l’intégralité du loyer dû sur la période, soit 21.026,75 euros.
La destruction de la chose louée peut s’entendre, d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative. La perte peut-être totale ou partielle, cette dernière pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose.
En raison de l’interdiction de recevoir du public sur la totalité de ses locaux pendant deux mois, la société H&M a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user confonnément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative.
Il existe par conséquent une contestation sérieuse pour qu’il soit fait droit à son obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du magasin.
Toutefois, les activités d’achat à distance et de retrait de commande “click&collect” sont conformes à l’article 8 du décret du 23 mars 2020. Dans ce cadre, les magasins pouvaient vendre des marchandises en ligne et délivrer la commandes à ses clients en magasin (ou devant le magasin). Les consommateurs avaient la possibilité, pour retirer un colis ou une offre “de première nécessité”. Il n’est nullement démontré que la société H & M ait été dans l’impossibilité de mettre en œuvre un tel système, au moins sur une partie de la période. Par conséquent, au regard de la nature du fonds de commerce exploité par la société H&M pendant la pandémie, il ne peut être indiqué que la diminution du prix du loyer doit être assimilée à une suppression totale du loyer, comme revendiqué par la société défenderesse.
Sur cette période, la société H&M peut donc être tenue de régler, à titre provisionnel, la moitié du loyer qui aurait été intégralement dû en l’absence de pandémie, soit la somme de 10.513,37 euros.
Il n’y a pas lieu de dire que le dépôt de garantie sera « acquis au bailleur ».
2°/ Sur les demandes accessoires
Au regard de la solution apportée au litige, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et les parties sont déboutées de leurs demandes respectives formulées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par ces motifs
Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,
Déboutons la société Immorente de sa demande de résiliation du contrat de bail en date du 12 mai 2015 consenti par la société Immorente à la société Hennes & Mauritz concernant un local commercial situé à Alençon – 40/44, rue aux Sieurs;
Condamnons la société Hennes & Mauritz à payer à la société Immorente une provision de 10.513,37 euros au titre de loyers, charges et taxes échus entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020;
Disons que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;
Déboutons la société Immorente de sa demande tendant à dire que le dépôt de garantie lui est acquis;
Déboutons les parties de leurs demandes fonnulées au titre de l’atiicle 700 du Code de procédure civile;
Condamnons chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens.