Ou l’occasion rêvée d’une possible baisse de loyer
L’occasion de demander une révision à la baisse ne se rencontre pas tous les jours ! La hausse de l’inflation si désastreuse en termes de ventes pour tout un tas d’enseignes, ouvre cependant les portes de l’article L.145-39 selon lequel le locataire peut demander un retour à la valeur locative si son loyer a augmenté de plus de 25 % au cours de son bail. Les contrats de 10 ou 12 ans ont dépassé la cote au premier trimestre. L’heure a sonné. Mode d’emploi.
Par Me Gilles Hittinger-Roux (HB&Associés)
L’indexation annuelle et l’envolée lyrique de son indice ont vraisemblablement contribué à la cessation d’activité de certaines enseignes. Un loyer mal négocié au départ, une baisse le consommation, l’Indice des loyers de commerce calculé par l’Insee a fait le reste.
Toujours difficile d’accéder à cet organisme qui est semblable à une forteresse aux infranchissables remparts. Mais le pont-levis peut s’abaisser. En effet, l’Ilc – qui a fait tant de mal – peut devenir bénéfique. Car on le sait trop peu : un article spécifique du Code de commerce permet de rediscuter le loyer si l’indexation dépasse 25 %.
Très exactement, il s’agit du L.145-39 ainsi rédigé :
«En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.»
Le mode d’emploi pour le locataire est relativement simple. Il s’agit en effet de :
• produire la preuve de la variation de plus de 25 %,
• notifier par lettre recommandée avec accusé de réception une demande de révision,
• produire des loyers du voisinage avec des valeurs plus faibles.
Sur ce dernier point, il est constaté notamment dans les galeries marchandes ou centres commerciaux que les nouveaux venus bénéficient d’un loyer plus faible et donc plus attractif que ceux installés-là depuis l’origine.
Difficile, donc, de rater une telle occasion pour permettre essentiellement, faut-il le rappeler, la survie des points de vente.